御器谷法律事務所

不動産の任意売却と税金

 不動産の任意売却の際には、印紙税、登録免許税、消費税及び譲渡所得税等がかかりますが、以下、消費税と譲渡所得税について概説します。

(1) 消費税
 不動産売買では、建物の売買代金に消費税がかかることがあります。
 消費税の納税義務者は、課税対象となる取引を行う売主たる個人の事業者や法人ですので、売却時十分注意する必要があります。
 なお、譲渡所得税が課されない場合においても、建物の売却についての消費税が課されることもありますので十分に注意して下さい。
(2) 譲渡所得税
 譲渡所得税とは、資産を譲渡したことによって生じた利益、すなわち、譲渡所得に課せられる税金のことをいいます。納付方法は申告納付です。
 納税義務者は、土地や建物などの譲渡により所得を得た個人です。なお、法人の場合は法人税となります。
 税額は、総収入金額−(取得費+譲渡費用)×一定の税率で計算されます。
 取得費とは、土地・建物の購入代金や建築費、仲介手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得税などをいいます。譲渡費用とは資産を譲渡するために直接要した費用であり、仲介手数料、印紙代などをいいます。
 具体的な税率や税額については事前に税理士等に十分確認しておくべきでしょう。
 不動産競売の場合には、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であることによるものであれば譲渡所得税は課されません(国税通則法2条10号、所得税法9条1項10号)。
 任意売却であっても、
(1)資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、
(2)かつ、強制換価手続の執行が避けられないと認められる場合の資産の譲渡で、
(3)その譲渡対価の額が債務の弁済に充てられた場合
には、非課税とされます(所得税法施行令26条)。
 但し、この非課税の認定は困難な場合もありますので、事前に必ず十分に確認されることをお勧めします。
 任意売却において、物上保証人が抵当不動産を売却し譲渡益が生ずると、譲渡所得税が課される場合があります。
 ただし、保証債務を履行するため資産の譲渡があった場合において、その履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこととなったときは、譲渡所得税は課されません。(所得税法64条2項、所得税基本通達64−4)。
 この所得税法64条2項の「求償権の全部又は一部を行使することができないこととなったとき」とは、
(1)求償権の行使不能状態が客観的に存在し、
(2)主債務者に対する求償権のほか、他の保証人などの存在する場合には、これらの者に対する求償権も行使することができないこと
 を要すると解さているようです。
 上記(1)の要件は、例えば主たる債務者が破産開始決定等の手続開始を受け、あるいは、失踪、事業の閉鎖、刑の執行等により債務超過の状態が相当期間継続し、衰微した事業を再興する公算が立たない等の事情が生じ、求償権の全部または一部の回収の見込みがないことが確実になった場合を指すとする判例があります。
 但し、これらの要件についてもその認定が困難な場合もありますので、事前に必ず十分に確認されることをお勧めします。

 この不動産の任意売却と税金につきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい
      

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