御器谷法律事務所

マンションの紛争

第1 マンションの紛争
マンションは一戸建て住宅と異なり、いわば個々の住宅の集合体であり、人的結合関係があります。マンションの管理等については原則として管理組合の集会において、多数決で決定されるため、反対者の区分所有者が不満を持つことも少なくありません。そのため、反対者によって、総会の決議の効力が争われたり、管理規約の有効性を争われたりするケースが見受けられます。また、区分所有権者間の生活が密接に関連している場合もあり、時には区分所有者間ないしは区分者からの賃借人間で紛争が生じる場合があります。以下では、それぞれの類型の紛争についての参考となる裁判例を紹介させていただきます。

第2 総会の有効性に関する紛争

1. マンション管理組合の総会における理事選任決議が無効とされた裁判例(東京地裁平成13年2月20日判決)

(1) コメント
 本裁判例は、独立当事者参加した者から無効確認請求がなされた総会について、同総会における原告甲及びその関係者の言動を認定した上で、甲が、乙によって甲の経営する会社に対して滞納管理費請求訴訟を提起されたことに不満を持ち、代理人と称して甲及びその経営会社の組合員数を大幅に上回る関係者を同総会に出席させ、その威力を背景に、管理組合の顧問弁護士の議事への関与を妨害し、審議を著しく混乱させたうえで、原告甲を理事に選任する議決をさせ、前記滞納管理費請求訴訟について新理事において和解等を検討することを要求するに至ったと認定しました。そして、同総会における理事選任決議は無効であると判断し、その理事の互選により選任された理事長選任決議も無効であると判断しました。
 本裁判例は、招集通知の欠如などの手続的瑕疵ではなく、総会における具体的な言動等を理由に決議を無効と判断した点で参考になります。

(2) 判旨
 「原告甲は、理事長である乙が原告管理組合の顧問弁護士である弁護士に依頼して、原告甲が経営する会社に対して平成4年12月に滞納管理費請求訴訟を提起したことに不満を持ち、総会には組合員一名について一名しか出席できないとされていたにもかかわらず、代理人と称して原告甲及びその経営する会社の組合員数を大幅に上回る関係者を総会に出席させ、その威力を背景にして、原告管理組合の顧問弁護士である弁護士の議事への関与を妨害し、議長の議事進行に様々な異議を述べたり、威迫的な言動をしたりして審議を著しく混乱させた上、自己を理事に選任する議決をさせ、株式会社丙に対する管理費請求訴訟について新理事において和解等を検討することを要求するに至ったということができる。
 そうすると、右の状況においてなされた平成5年総会における理事選任決議には、その審議及び議決の手続に著しい瑕疵があるということができ、同決議は無効であるというべきである。
 したがって、理事の互選により選任された理事長選任決議も無効である。」
2. 管理組合の総会決議が法所定の手続に則っていなくても効力に影響がないとされた裁判例(神戸地裁姫路支部平成9年5月27日判決)

(1) コメント
 原告らが主張する決議の違法、無効事由は、1)法35条1項により招集通知が会日より少なくとも1週間前までに発されなければならないにもかかわらず、総会の2日前に通知が配布されたこと、2)招集通知の内容は「ニューセンター活性化事業計画に関する案件」とあるのみで、具体的記載がなかったこと、3)実際の総会での質疑応答が十分になされていないことなどでした。本裁判例は、原告主張の手続違背は総会の効力に影響を及ぼすものではないとして、原告らの請求を棄却しています。手続的瑕疵が総会の効力にどう影響するかを判示している点で参考になります。

(2) 判旨
 「(1)原告らは、まず、総会招集通知が総会開催日の三日前に配布された点で瑕疵がある旨主張する。
 たしかに、本件合同総会の通知は開催日の三日前である平4年7月14日に商人会会員らに配布されており、これは会日より少なくとも一週間前に発しなければならないとする区分所有法35条1項本文に合致するものではない。
 しかしながら、商人会会員でない原告○○が本件合同総会に関して提出した委任状の日付は平成4年7月6日付となっており、同人が本件合同総会開催の連絡を受けたのはその頃と考えられること、ワンフロアー推進派○○らから原告らの要望に対する回答を平成4年7月10までにする旨予定されていながら期日までに何の回答もされず、これに対して原告らも再度の回答要求などをしていないこと、本件合同総会に○○産業の代表取締役も出席していたことなどを考慮すると、本件合同総会は直前になって突然に決められたものではなく、関係者にはより早い時期にその開催が事実上連絡されていたことが窺える。
 そして、本件建物区分所有者のうちで本件合同総会に欠席したのはかねてから退店の意思表明をしていた一名のみであり、他の区分所有者はすべて本件合同総会に出席して決議に参加していることなども併せ考慮すると、原告ら主張の右手続違背は本件合同総会の効力に影響を及ぼすものではないと解するのが相当である。
(2)次に原告らは、本件合同総会の招集通知には、本件通路を縮小することについては全く議題として記載されていないばかりか、議案の要領が何ら通知されていないとして、右総会決議は区分所有法35条1項、5項、37条1項に違反する旨主張する。
 しかし、本件合同総会の主要な議題は、本件建物に関し商店街形式とワンフロアー形式の併用による改修工事を行うことの賛否を問うことであり、本件通路幅の縮小はそのうちのごく部分的な事項にすぎない。
 右議題に関して平成3年から本件合同総会に至るまで商人会内部等で様々な事項について、様々な観点から説明、検討ないし討議が繰り返されてきたことは前記で認定したとおりであり、本件通路幅等右議題に包摂される諸々の事項について、本件合同総会で改めて事細かに具体的討論をすることは、限られた時間内では不可能に近いといわざるを得ない。
 また、右のような経過に鑑みれば、前記招集通知の○○ニューセンター活性化事業計画に係る案件という議題の記載内容のみで商人会会員及び区分所有者は本件合同総会における議事内容を十分把握できる状況にあったとみるべきである。
 したがって、本件合同総会の決議が区分所有法35条1項、5項、37条1項に違反する旨の原告らの主張はこれを採用することができない。
(3)また、原告らは、本件通路幅の縮小については本件合同総会の席上で何ら説明がされず、逆に本件通路がそのままの状態であると説明し、そのまま集会参加者の質疑、意見陳述すら許さずに総会決議がなされたと主張する。
 しかしながら、前記のとおり、本件合同総会では本件通路の幅に関しては全く言及されておらず、原告ら主張のような本件通路を従前どおりの状態にするとの意味の説明もまた行われていないのである。
 また、議長をつとめた渡部が議事進行に先立って各自の意見表明は差し控えてほしい旨釘をさしたことは認められるものの、右渡部の言動は前記のとおり過去一年以上にわたって商人会内部で繰り広げられた意見対立が本件合同総会の席上で蒸し返され議事が紛糾することのないよう注意を促したものと考えられるのであり、その他、本件合同総会の決議に至るまでの議事進行に不当な点は何ら見出すことはできない
 したがって、この点にかんする原告らの主張も採用することはできない。
 (4)よって、本件合同総会決議は、区分所有法所定の手続に則っていない点は若干見受けられるにしても、それが直ちに決議の効力に影響を及ぼすものとは考えられず、全体として有効に成立したものと解するのが相当である。」

第3 規約の有効性に関する紛争

1. 区分所有建物の管理組合が規約で専ら専有部分に係る事項について定めることの可否について判断した裁判例(大阪高裁平成20年4月16日判決)

(1) コメント
  本裁判例は、規約で定めることのできる事項について、原則として専有部分に生じた公共料金については規約で定めることができないとしたうえで、諸事情の下では規約に定める特段の事情があるとしたものであります。
 マンションの管理規約において、専有部分についての定めが置かれている場合も少なくなく、本裁判例は、団体法理からの規約事項の原則を確認するとともに、例外的に区分所有者相互間において専有部分の管理又は使用を調整するために必要な事項に該当するべき場合がある旨、判示したもので参考になります。なお、本裁判例は、上告審としての高等裁判所の判決となっており、この点からも参考になるといえます。
 
(2) 判旨
 「(区分所有)法3条1項前段が『区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。』と定め、かつ法30条1項が『建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。』と規律している趣旨・目的に照らすと、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができるものの、それ以外の事項を規約で定めるについては団体の法理による制約を受け、どのような事項についても自由に定めることが許されるものではないと解される。そして、各専有部分の水道料金や電気料金は、専ら専有部分において消費した水道や電気の料金であり、共用部分の管理とは直接関係がなく、区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえない事柄であるから、特段の事情のない限り、規約で定めうる債権の範囲に含まれないと解すべきである。
 しかるところ、前記事実関係によれば、1)本件マンションは、各専有部分は、すべてその用途が事務所又は店舗とされているところ、2)本件マンションでは、被上告人が、市水道局から水道水を一括して供給を受け、親メーターで計測された水道使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上、各専有部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求していることとしているが、これは本件水道局取扱いの下では、本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができないことに原因し、3)被上告人が、関西電力から電力を一括して供給を受け、親メーターで計測された電気使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上、各専有部分の面積及び同部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求しているが、これは本件マンションの動力の想定負荷が低圧供給の上限を超えており、また、本件マンションには純住宅が2軒以上なく電気室供給もできないため、関西電力と本件マンションの各専有部分との間で、電気供給につき戸別契約(低圧契約)を締結することができないことに原因するというのであるから、本件マンションにおける水道料金等に係る立替払とそれから生じた債権の請求は、各専有部分に設置された設備を維持、使用するためのライフラインの確保のため必要不可欠の行為であり、当該措置は建物の管理又は使用に関する事項として区分所有者全体に影響を及ぼすということができる。
 そうであれば、被上告人の本件マンションの各区分所有者に対する各専有部分に係る水道料金等の支払請求権については、前記特段の事情があるというべきであって、規約事項とすることに妨げはなく、本件規約62条1項に基づく債権であると解することが相当である。」
2. 区分所有法31条1項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」の意義及び区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する集会決議と区分所有法31条1項後段の類推適用の可否について判示した判例(最高裁平成10年10月30日判決)

(1) コメント
 本判例は、駐車場の使用料を増額する規約の設定等と「特別の影響」の関係について判示し、使用料を増額する規約の設定等は、増額の必要性および合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないとしています。そして、増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、当該区分所有関係における諸事情を総合的に考慮して判断すべきものとし、考慮すべき要素のうち重要なものを例示している点で参考になります。
 また、本件で問題となったのは、厳密には規約ではなく、総会で決議された細目でありましたが、細目においても、区分所有法31条1項が類推適用されると判示した点についても注目すべきであります。

(2) 判旨
 「法31条1項後段は、区分所有者間の利害を調整するため、『規約の設定、変更は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない』と定めているところ、右の『特別の影響を及ぼすべきとき』とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。これを使用料の増額についていえば、使用料の増額は一般的に専用使用権に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないというべきである。また、増額された使用料がそのままでは社会通念上相当な額とは認められない場合であっても、その範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認めることができるときは、特段の事情がない限り、その限度で、規約の設定、変更等は、専用使用権者の権利に『特別の影響』を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾を得ていなくとも有効なものであると解するのが相当である。
 そして、増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、当該区分所有関係における諸事情、例えば、(1)当初の専用使用権分譲における対価の額、その額とマンション本体の価格との関係、(2)分譲当時の近隣における類似の駐車場の使用料、その現在までの推移、(3)この間のマンション駐車場の敷地の価格及び公租公課の変動、(4)専用使用権者がマンション駐車場を使用してきた期間、(5)マンション駐車場の維持・管理に要する費用等を総合的に考慮して判断すべきものである。
 さらに、本件のように、直接に規約の設定、変更等によることなく、規約の定めに基づき、集会決議により管理費等に関する細則の制定をもって使用料が増額された場合においては、法31条1項後段の規定を類推適用して区分所有者間の利害の調整を図るのが相当である。」

第4 区分所有者間・建物利用者間の紛争

1. マンションの区分所有者が、その敷地に隣接しマンションの建築確認を受ける際に敷地の一部として申請された自己所有地に、建て売り住宅を建築するために建築確認を受ける行為は、マンション自体の存立を危うくするものであって、他の区分所有者に対する不法行為を構成するとした裁判例(東京地裁平成12年5月25日判決)

(1) コメント
 本裁判例は、建物区分所有権の性質を論じ、区分所有者は当該建物の存立を危うくするような行為をしてはならないとしたうえで、そのような行為を敢えて行った者は他の区分所有者に対して、不法行為に基づく損害賠償責任を負うとしました。区分所有法第6条第1項は「区分所有者は建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定しているものの、本裁判例の場合、被告の行為が「建物の管理又は使用に関し」との要件を満たさないおそれがあったため、区分所有権の性質から、損害賠償を認めた点で参考になります。

(2) 判旨
 「被告乙は、本件南側土地と併せて本件建物の区分所有権も取得しているのであり、しかも本件南側土地を敷地とする建築確認申請をする以前に、そのような建築確認を取得すると同時に本件建物が建築基準法に適合しない違法建築物となることを認識していたものと認めることができる。
 建物について区分所有権を有する者は、建物区分所有権の性質上、当該建物の存立を危うくするような行為をしてはならないのであって、そのような行為を敢えて行ったものは他の区分所有者に対して不法行為責任を負うというべきであるところ、被告乙は自己の建築確認取得によって本件建物が違反建築物となることを知りながら、敢えてこれを取得することにより、原告らに対して不法行為を行ったというほかないから、これによって原告らに生じた損害を賠償すべきである。」
2. 区分所有建物の区分所有者である賃貸人は、その貸借人とともに、他の居住者に迷惑をかけないように専有部分を使用する義務を負っているとして、自己の専有部分の賃借人の違法な使用状況を放置したために他の専有部分の賃借人に損害が発生したときは、その不作為が不法行為となるとした裁判例(東京地裁平成17年12月14日判決)

(1) コメント
 本裁判例は、一般的に見られる区分所有者間の紛争ではなく、区分所有者からの賃借人同士の紛争において、相手方(被告側)の賃貸人である区分所有者の不法行為責任も併せて追及された事案においてなされた判決です。賃貸人たる区分所有者も、区分所有法第6条第1項、第3項に基づいて、他の専有部分の賃借人に対する関係でも他の居住者に迷惑をかけないよう専有部分を使用する義務を負い、自己の専有部分の賃借人に対して適切な措置を怠った場合にはその不作為について不法行為責任を負うと判示しました。区分所有者自身が近隣住民に直接迷惑をかけていない場合にも、不法行為責任を負いうるとした点で、区分所有者の専有部分管理の際に非常に参考になります。

(2) 裁判例
 「(区分所有法)6条1項は、区分所有者に対し、建物の使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為を禁止しているところ、同項は、同条3項において、区分所有者以外の専有部分の占有者に準用されているから、賃貸人と賃借人はそれぞれが他の居住者に迷惑をかけないよう専有部分を使用する義務を負っているということができる。
 しかし、専ら賃借人が専有部分を使用している場合も、賃貸人の前記義務が消滅するものではなく、賃貸人は、その義務を履行すべく、賃借人の選定から十分な注意を払うべきであり、また、賃貸後は、賃借人の使用状況について相当の注意を払い、もし、賃借人が他の居住者に迷惑をかけるような状況を発見したのであれば、直ちに是正措置を講じるべきである
 本件ビルに係る『管理組合アコード新宿使用規則』及び本件地下店舗賃貸借契約によれば、賃貸人は、賃借人が、前記使用規則14条に反し、拡声器の使用、その他により高音又は雑音を発し、又は高声を発した場合やその他の使用者に迷惑を及ぼし不快の念を与える行為をした場合、あるいは本件地下店舗賃貸借契約15条に反し、賃借人が他の賃借人の専有使用に著しい妨害を与えた場合には、賃貸人は同契約を無催告で解除することができる。
 このように、賃貸人は、賃借人が他の居住者に迷惑をかけるような態様で専有部分を使用している場合には、その迷惑行為の禁止、あるいは改善を求めることができると解され、さらには、本件地下店舗賃貸借契約を解除することによって、迷惑な状況を除去しうる立場にあるといえる。
 したがって、賃貸人がその是正措置を採りさえすれば、その違法な使用状態が除去されるのに、あえて、賃貸人がその状況に対し何らの措置を取らず、放置し、そのために、他人に損害が発生した場合も、賃借人の違法な使用状況を放置したという不作為自体が不法行為を構成する場合があるというべきである。」としたうえで、慰謝料100万円の請求を認めました。

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