御器谷法律事務所

マンションの管理

第1 マンション管理の概要
1 管理の主体
マンションの共用部分は、居住者全員が利用する共有財産であり、区分所有者全員でこれを管理する必要があります。そのために、区分所有者全員を構成員とする団体が必要であり、この団体を「管理組合」といいます。区分所有法は、マンションを所有する区分所有者は当然に管理組合を構成するとしています(区分所有法第3条)。
 この管理組合がマンション管理の主体となります。
2 管理の対象
マンションは各区分所有者が単独で、使用・収益・処分を行うことができる専有部分と、居住者全員が利用することができる共用部分とに分けられます。専有部分については、管理組合が定める管理規約に基づいて、区分所有者が管理主体となって、管理していくことになっています。この意味で、管理組合は、専用部分については管理規約を通して、間接的に管理していくことになります。これに対して、共用部分については、区分所有者が管理組合を構成して、共同で管理を行っていくことになっており、管理組合が直接管理することになります。

第2 管理組合の権限、組織等
1 管理組合の行う業務
管理組合は、区分所有者相互間の利害を調整するため、次のような業務を執行していきます(国土交通省が管理規約の標準モデルとして作成した「中高層共同住宅標準管理規約」に準拠)。

(1) 建物等共用部分の維持管理に関する業務
1) 共用部分、付属施設及び敷地の保全、清掃、消毒
2) 共用部分及び付属施設の修繕
3) 共用部分等に係わる火災保険その他の損害保険に関する業務
4) 共用部分についての防災に関する業務
5) 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる行為
6) 共用部分、付属施設及び敷地の変更及び運営
7) 共用部分についての風紀、秩序及び安全維持に関する業務

(2) 管理組合運営に関する業務
 1) 収支予算、収支決算の作成
 2) 広報及び連絡業務
  
(3) 管理に必要な費用の徴収等に関する業務
 1) 管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務
 2) 修繕積立金の運用

(4) 渉外業務
  官公署、町内会等との渉外業務
2 管理組合の組織
(1)総会(集会)
 総会は、マンション全体の維持・管理の内容等について、管理組合としての意思決定を行うために開催するもので、区分所有法でいう「集会」にあたります(同法第34条)。最高の意思決定機関である総会は、毎年少なくとも一回は開催することが区分所有法で義務づけられており、これを「通常総会」といいます。このほかに必要に応じて、開催することもでき、これを「臨時総会」といいます。総会は、管理組合の最高意思決定機関である故、区分所有法上、下記の通り、幅広い事項に決定権限が認められています。
(普通決議事項)各区分所有権者の持ち分割合によって定まる議決権数と区分所有者の各過半数で決する事項(区分所有法第39条1項)
1. 共有部分の管理に関する事項(変更および保存行為を除く)(区分所有法第18条)
2. 管理者の選任・解任(区分所有法第26条第1項)
3. 議長の選任(区分所有法第41条)
4. 管理組合法人の理事および監事の選任・解任並びに任期(区分所有法第49条・60条)
5. 管理組合の法人事務(区分所有法第62条)
6. 小規模一部滅失の場合の復旧(区分所有法第61条第3項)
7. 共同の利益は違反背反行為の停止等の請求の訴訟の提起(区分所有法67条第2項)
8. 区分所有法第67条から第60条までの訴訟追行についての管理者等に対する訴訟追行権の受権(区分所有法67条第3項、第68条4項、第69条第2項、第60条第2項)
9. 管理者がいない場合の規約・議事録・書面の保管者の選任(区分所有法第33条第1項)
10. 理事が数人ある場合の代表理事の選任または共同代表の定め(区分所有法第49条第6項)
(特別決議事項)議決権数と区分所有者数の各4分の3(建て替え決議のみ6分の4)以上の賛成によって決せられる事項
1. 共用部分の変更(区分所有法第17条)
2. 規約の設定・変更・廃止(区分所有法第31条第1項)
3. 管理組合法人の成立(区分所有法第47条第1項)
4. 管理組合法人の解散(区分所有法第66条第2項)
5. 共同の利益背反行為をした区分所有者に対する専有部分の使用禁止の請求(区分所有法第68条第2項)
6. 共同の利益背反行為をした区分所有者に対する区分所有権の競売請求(区分所有法第69条第2項、第68条第2項)
7. 共同の利益背反行為をした専有者に対する引渡請求(区分所有法第60条第2項、第68条第2項)
8. 大規模一部滅失の場合の復旧(区分所有法第61条第6項)
9. 建て替え決議(区分所有法第62条)
この通り、総会には幅広い決定権限があります。上記に記載した事項以外を総会の決議事項とすることができるか否かについては争いがありますが、これを認めた裁判例があります。
・マンションにおける店舗部分の営業時間の制限は、集会の決議によって定めることができるとされた裁判例(東京高裁平成16年12月4日判決)
「区分所有法3条は、『区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。』と規定しているところ、ここでいう「建物」には専有部分も含まれるものと解すべきであるから、同条は、区分所有法中の強行法規に反したり、同法が一般的、抽象的規定を設けて制限したり、わが国の法秩序全体から導かれる制約に反しない限り、専有部分の建物の管理についても、集会の決議によることを許容しているものと解される(同法46条2項が、専有部分の建物の占有者は、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う旨を規定しているのも、上記のような解釈を前提にしているものといえる。)。
 そして、区分所有法30条1項は、『建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。』と定めているが専有部分の管理又は使用について、規約で定めなければならないとは規定しておらず、専有部分の権利者の保護については、同法31条1項後段で、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。」と規定しているだけである。また、同法18条1項、21条は、共用部分の管理を集会の普通決議事項と定めているが、このことから専有部分の管理については、規約で定めなければならないと解することもできない。
 このように考えた場合、専有部分の建物の管理に関しては、規約によって制限する方法、集会の決議によって制限する方法、ないしは、規約に基本的な事項を定め、細目を規則や集会決議にゆだねるなど、いくつかの方法を執ることが考えられ、例えば、規約によって規制する場合は、その設定や変更に集会の特別決議という厳格な手続を要するため、恒久性がある反面、事態の推移に応じて適宜改定することが困難になるなど、区分所有者が選択した方法のいかんによって、手続や機能に差異を生じることになるが、そのいずれを選択するかは、区分所有者による私的自治にゆだねられるものと解され、そのようにして定められた事項については、区分所有者の意思が反映されたものとして、これを尊重すべきである。」として、区分所有上の決議事項ではない事項に、総会決議の拘束力を認めました。 
   (2)理事会
総会は1年に一回しか開催されないのが通常であり、総会決議事項はマンションの管理に関する重要事項・基本的事項に限られています。また、そもそも区分所有者が多数であったり、区分所有者に管理意識が欠如したりしている場合があります。このような場合、総会だけをもって、マンションを管理していくことは極めて困難です。そこで、総会決議事項を機動的・専門的に実施すべく、法律上規定はないものの、管理組合に、1)理事長、2)副理事長、3)理事、4)監事で構成される理事会が置いたうえで、理事長を区分所有者の代表者(区分所有法上「管理者」といいます)とし、建物の維持管理を行っていくことが一般的となっています。なお、管理組合を法人化した場合には、理事及び監事の選出が必要的になっていますが、一般的に管理法人を法人化することは少なく、法人化しない場合にも通常上記のような理事会が設置されています。

第3 管理規約(区分所有法第30条)
1 管理規約とは
管理規約とは、マンション管理の最高自治規範であり、区分所有者相互間の共同のルールをいいます。区分所有者は、上記の通り、管理組合の構成員となりますが、区分所有者の意思は、年1回以上開催される総会で確認され、マンションの管理方針等、重要事項を決定し、これが管理規約となります。管理規約の設定、変更または廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によってなされます。管理規約に反する行為については、訴訟上管理規約に基づき差止請求が認められるなど、管理規約は区分所有者にとって、重大な影響力を有するものとなっています。
2 管理規約の対象事項
区分所有法30条1項において、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」と規定されており、幅広い事項が管理規約で定められることになっています。もっとも同法に強行規定がある場合には、当該事項については規約で定めることが出来ません。強行規定がない場合であっても、規約が区分所有者間において不公平であり、公序良俗に反するなどの場合、規約の有効性が争われることがあります。また、同法31条1項で規約の設定が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合には、その承諾を得なければならないと定められており、承諾の必要性、承諾の有無が争われることもあります。
3 裁判例
(1) マンションにおける共有持分割合と異なる区分所有者間の管理費、修繕積立金の負担を定める規約が公序良俗に反しないとされた裁判例(東京地裁平成14年6月24日判決)
マンションの敷地の一部を所有する区分所有者ないしその親族が、他の区分所有者から同部分の使用料の支払を受けない代わりに、管理費等の負担に関して一定の優遇を受けるものとすることは、その代償関係ないし対価関係が特に不公平なものでない限り、許容すべきものと解される。本件においては、昭和66年6月から平成11年8月までの間における専有部分の面積による算定額と是正前管理費等の額との差額は合計2900万円程度になることが認められ、この額の一か月当たりの平均額は約12万6000円になる。平成9年から平成11年までの本件土地1の固定資産税・都市計画税は一年平均23万6033円(一か月当たり1万9686円)であるから、おおざっぱではあるがこの固定資産税等の額を前提に上記の差額12万6000円をみると、この額は、本件土地1の使用の対価として相当な範囲内のものということができる。そうすると、本件における上記代償関係ないし対価関係は、特に不公平なものと認めることはできない。したがって、是正前管理費等の定めが管理費等の負担について合理的な程度を超えた差別的取扱いを認めるものということはできない。・・・以上によれば、是正前管理費等の定めが公序良俗に違反するということはできず、同定めは有効であると認められる」
(2) 区分所有者の有する無償の専用使用権を有償にする旨の規約の変更が当該区分所有者の権利に特別の影響を及ぼさないとされた裁判例(東京地裁平成6年3月24日判決)
「建物の区分所有等に関する法律第31条1項に後段にいう『特別の影響』の意義について判断する。
 同項後段の規定は、規約の設定等が『一部の区分所有者の権利に特別の影響』を及ぼす場合にのみその区分所有者の承諾を要するものとすることによって、一般の区分所有者が受ける利益とこれによって一部の区分所有者が影響を受ける利益との調和を図ったものである。このような同項後段の立法趣旨からすれば、『特別の影響』とは、規約の設定・変更の必要性ないしこれにより区分所有者全員が受ける利益と対比して、一部の区分所有者の受ける不利益が当該区分所有者の受忍すべき限度を越えていることを意味すると解すべきである。
 そこで、本件についてみるに、前記認定の事実によれば、本件マンションの専用使用権は、被告の設計当初からの計画に基づき被告の専有部分の使用に付従して設定、行使され、直接の対価授受はないものの、分譲価格の設定、管理費用の負担の点からある程度の経済的調整はされているものと評価される。
 しかし、他方、敷地はもっぱら被告の駐車場八台分として使用され自転車置場がないため、原告の組合員のうち被告を除く各区分所有者34人は防災上問題があることを承知しながら本件マンション内に自転車を持ち込み廊下に置いている状態であり、また、管理や補修のための業者の自動車を置くスペースがなく路上駐車せざるを得ない状態であって、敷地の駐車場八台分のうち四台分は、原告の組合員たる区分所有者全員が自転車置場、管理用自動車や緊急自動車の駐車場として使用する必要性が大きい。これに対し、被告は、右土地部分を被告自身とその営業のための駐車場(四台分)として専用使用しているところ、原告組合員の右必要のためにこの部分の専用使用を廃止することは、被告の営業にとって不利益になることが予想されるものの、本件マンション南側に四台分の駐車場が残ることからみて、被告に格別の不利益が及びとまではいいがたい。・・・してみると、新規約の設定及び新規約に基づく本件決議は高度の必要性があり、これにより原告の区分所有者全員が受ける利益が大きいのに対し、被告が新規約の設定によって専用使用について格別の不利益を被るものとはいえず、仮に被告が不利益を被ることがあってもそれは区分所有者として受忍すべき限度内のものということができる。したがって、新規約及びこれに基づく本件決議は被告の専用使用権に特別に影響を及ぼすものではないから、被告の承諾は不要である。」

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