御器谷法律事務所

不動産ファンド

1.不動産ファンドとは、
 投資家から資金を集めてこの資金(fund:資金、基金)を不動産に投資して、不動産の現物や信託受益権を買い入れ、不動産の賃料収入や売却益を得てこれを運用するものを言います。不動産投資ファンドとも呼ばれています。
 この不動産ファンドには、公募型不動産ファンドと私募型不動産ファンドとの2種類の不動産ファンドがあります。公募型不動産ファンドは、不特定多数の投資者を対象とするもので、J-REITがその典型です。
 私募型不動産ファンドは、少数の特定の投資家(機関投資家、年金基金、銀行、生命保険会社等)を対象とするもので、私募ファンドやプライベート・ファンドとも呼ばれることがあります。
 今後の説明では不動産ファンドは、主にこの私募型不動産ファンドのことを意味しますので、ご注意下さい。
 なお、不動産ファンドは、低金利を背景として株式等の投資のハイリスクを避け、特に機関投資家においては確実な投資対象としてミドルリスク&ミドルリターンの投資先として不動産投資ファンドを支えているとの指摘があります。

2. 不動産ファンドの登場主体
 不動産ファンドにおける主な登場主体は次のとおりです。
(1) 不動産の原所有者−Originator:オリジネーター
このオリジネーターの資金の調達や資産のオフバランス化が、いわゆる不動産の証券化を促します。信託受益権の売主となります。
(2) 信託銀行−不動産の信託を受け、信託受益権をオリジネーターに付与します。
(3) SPC−Special Purpose Company
個別具体的な特定の不動産の運用事業を行うためにだけ設立された特別の目的を有する会社。従来は有限会社が多くありましたが、会社法施行後は合同会社となります。信託受益権の買主となります。
(4) アセット・マネージャー:Asset Manager(A.M)
不動産ファンドにおける不動産の取得や賃貸借の管理やさらには売買等の不動産の運用業務を行う専門家。
(5) プロパティ・マネージャー:Property Manager(P.M)
不動産ファンドにおいてA.Mからの委託を受け不動産の管理やテナント募集等を行う業者を指すことがあります。
(6) 投資家
私募型不動産ファンドにおける投資家は、年金基金や銀行や生命保険会社等のいわゆる機関投資家がいます。この投資は、出資としてエクィティと呼ばれることもあります。
(7) レンダー:Lender(金貸し業者)
この融資は、ノンリコース・ローンのことがあり、この部分は負債(デット)となります。

3. 不動産ファンドの仕組み
 不動産ファンドの具体的仕組みについては様々がものがありますが、次がその一例です。
(1) 不動産所有者と信託銀行−信託法に基づく不動産の信託

(2) オリジネーターとSPC−信託受益権売買

(3) SPCとAM、PM−業務委託契約

(4) SPCと投資家、レンダー

(5) SPCと信託銀行

(6) 不動産ファンド−全体の仕組み(概要)

この不動産ファンドにつきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい

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