御器谷法律事務所

不動産仲介


1. 不動産仲介とは
 不動産の仲介とは、不動産の売買・交換・賃貸借などの代理や媒介(ばいかい)をすることをいいます。媒介とは、他人間における契約等の法律行為の成立に向けて尽力する事実上の行為です。一般的に、「仲介」というと、媒介の意味で用いられることが多く、実際の取引においても、代理より媒介のケースのほうが多いといえます。
 宅地建物取引業法(以下、「宅建業法」としいいます。)によれば、宅地・建物の売買、交換、又は貸借の代理・媒介をする行為を業として行うためには、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受けなければならず、無免許でこれらの事業を営むことは禁止されています(同法3条、12条1項)。

2. 媒介契約の種類
 媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の三種があります。以下、それぞれについて説明していきます。
(1) 専任媒介契約
 専任媒介契約は、依頼者が他の宅地建物取引業者(以下、「宅建業者」としいいます。)に、重ねて媒介・代理を依頼することを禁じる媒介契約です。媒介を行う宅建業者にとっては他の業者を排除できるメリットがある反面、依頼者は当該宅建業者にしか頼めないという拘束を受けます。そこで、依頼者保護の見地から、専任媒介契約においては、有効期間が3か月に限られ(宅建業法34条の2第3項)、また、宅建業者は業務の処理状況を2週間に1回以上報告する義務を負います(同8項)。
(2) 専属専任媒介契約
 専属専任媒介契約は、上記専任媒介契約に、当該宅建業者が探索した相手方以外の者と契約を締結できない旨の特約が付されたもので、依頼者が自ら取引の相手を見つけて契約をすることも制限されます。依頼者に対する拘束力が専任媒介契約より強いため、宅建業者の義務である業務処理状況の報告は1週間に1回以上とされています(宅建業法34条の2第8項かっこ書き)。
(3) 一般媒介契約
 一般媒介契約では、上記2つの媒介契約と異なり、依頼者は重ねて複数の宅建業者に媒介・代理を依頼することができます。依頼者に他の業者を明示する義務のあるもの(明示型)と義務のないもの(非明示型)がありますが、従来は後者が多かったようです。依頼者にとっては候補となる複数の取引から自己に有利なものを選択できる可能性が与えられる利点もあります。他方で、業者において他の業者との競争に敗れるリスクの故に契約成立に向けて精力を傾注することが期待できず、その結果として契約の成立が遅れるという事態になることもあり得ます。

3. 宅建業者に対する報酬
 宅建業者は、自己の媒介によって当事者間に売買等の契約が成立することを条件に、依頼者に対して報酬を請求することができます。宅建業者が宅地建物の売買等の代理・媒介に関して受け取ることのできる報酬額は国土交通大臣の定めるところによるとされており、この額を超えて報酬を受けることは禁止されています(宅建業法46条1項、2項)。
 国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号)を定めており、これによれば、売買又は交換の媒介に関する報酬額は下表の基準によることとなります。
二百万円以下の金額 百分の五・二五
二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・二
四百万円を超える金額 百分の三・一五
 つまり、不動産の価額が400万円を超えていれば、その報酬額の上限は、一般的には次のとおりとなります。
{(不動産の売買価額)×3%+6万円}×1.05
 依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金等の額(消費税等相当額を含みません。)を表の左欄に掲げる金額に区分して、それぞれの金額に右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額が報酬の上限額(消費税等相当額を含みます。)となります。例えば、2000万円(消費税等相当額を含みません。)の不動産の売買契約の媒介をしたという場合、報酬上限額は下記の計算式により算出されます。
 (2,000万×0.03+6万)×1.05=69万3,000円
 つまり、宅建業者は、売主及び買主それぞれに対して上限69万3000円(消費税等相当額を含みます。)の報酬を請求できることになります。

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