御器谷法律事務所

契約 - 敷金と修繕費


1. 敷金と修繕費
 敷金とは、建物の賃貸借期間中に借主が貸主に負担する賃料債務その他の債務の担保のために交付される金銭をいい、修繕費とは建物の現状を維持するための支出をいいます。
 通常の使用に伴う傷や汚れは家賃に含まれるという原則は、国土交通省監修の「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」にも明示されているところです。
 しかし、賃貸借契約の特約などで賃借人に修繕費等の負担を定めている場合も多く、退去時の敷金返還の際に、修繕費を差し引いて返還するか否かを巡り、賃貸人と賃借人との間でトラブルが多発しております。

2. 判例の紹介
 このような中、最高裁判所は、住宅供給公社の賃貸住宅について、修繕費は原則として賃貸人が負担すべきであるという判断を初めて示しました(最高裁第二小法廷平成17年12月16日判決)。
 そして、例外的に修繕費等を賃借人の負担にする場合には、1)賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、2)仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(通常損耗補修特約)が明確に合意されていることが必要であると判示しています。
 この判例の適用範囲については、明確でないところもありますが、敷金トラブルが多発する中で、このような最高裁判例が出た意義は大きいと言えます。
 以下、判決の中身を紹介いたします(傍線は当事務所で付けました)。

(1) 賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
(2) これを本件についてみると、本件契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件契約書22条2項であるが、その内容は上記1(5)(略)に記載のとおりであるというのであり、同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。また、同項において引用されている本件負担区分表についても、その内容は上記1(6)(略)に記載のとおりであるというのであり、要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。したがって、本件契約書には、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない。被上告人は、本件契約を締結する前に、本件共同住宅の入居説明会を行っているが、その際の原状回復に関する説明内容は上記1(3)に記載のとおりであったというのであるから、上記説明会においても、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。そうすると、上告人は、本件契約を締結するに当たり、通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものということはできないから、本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないというべきである。
(3) 以上によれば、原審の上記3(2)(略)の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は、この趣旨をいうものとして理由があり、原判決は破棄を免れない。そして、通常損耗に係るものを除く本件補修約定に基づく補修費用の額について更に審理をさせるため、本件を原審に差し戻すこととする。

 この敷金と修繕費につきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい
      

執務の方針| 弁護士のプロフィール| 取扱事件 | ご案内 顧問契約 |

弁護士費用 | 事務所案内図 | リンク| トップ