御器谷法律事務所

立退料の実務、相場


1. 立退料とは?
 立退料は、土地や建物の賃貸借契約において、賃貸人の事情等で土地や建物の明け渡しが必要な場合に賃貸人から賃借人に対して支払われる金銭のことをいいます。
 借地借家法は、賃借人保護の観点から、期間満了や解約申入れなどの際にも賃貸人から賃借人への明渡請求を制限していることから、賃貸人から賃借人への土地や建物の明渡し交渉が円滑に行われるように金銭が支払われるようになったものです。
 また、建物所有目的の土地や建物についての賃貸借契約では、契約の更新を拒絶する際には、「正当の事由」(借地借家法6条、28条)が必要となりますが、立退料の支払いは、この正当の事由を補完する一つの要素ともなりうることがあります。裁判上で立退請求が争われているような場合には、裁判所は立退料の金額を含めて「正当の事由」の有無を判断することもあります(借地借家法6条、28条参照)。
 立退料は、実務上は、ゼロの場合から引越費用や、借地上の建物の移築費用、立退きに伴う移転等による営業上の損害や精神的苦痛などをカバーするものまで様々であり、その金額も事案によって大きく異なります。

2. 立退料が支払われる場合
 賃貸人が賃借人へ明渡請求を行う場合でも、立退料が支払われる場合と支払われない場合があります。
 例えば、賃借人が賃料を払わなかった、契約に違反した用法で土地や建物が利用され賃貸人が賃借人との賃貸借契約を解除することが認められる、などといった場合には、立退料は支払われません。また、賃借人が自分の都合で賃貸借契約を終了する場合や、もともと一時使用の目的を定めた土地の使用目的が終了した場合には、立退料は支払われません。
 これに対して、契約期間が満了した場合や、賃貸借期間をもともと定めていなかった場合で賃貸人が賃借人に対して解約の申入れをしたような場合には、立退料が支払われる傾向にあります。

3. 借地の立退料
 借地の立退料を算出する上では、土地の借地権価格が一つの基準となります。
 借地権価格とは、土地の上に設定された借地権の経済的利益を評価した金額です。その算定方法はさまざまですが、ごく簡便なものとして土地の価格に借地権割合を掛けて算定する方法(割合方式)があります。この割合方式での借地権価格を知るうえでは、国税庁のホームページなどで参照できる路線価が参考になります。借地権割合は、場所や地域により異なりますが、一般的にはおおよそ6割から7割を中心として、3割〜9割程度まで幅があります。そして、東京の住宅地では6割や7割位が多いとも言われることがあります。
 借地権価格を一つの基準としたうえで、賃借人側で土地を使うべき必要性の強弱、借地権の態様や建物の残存耐用年数、契約締結の経緯や契約締結後に経過した期間、契約の残存期間、将来の賃料変更の実現可能性、契約時に受け渡した一時金の額などの様々な要素を加味して、最終的に立退料が決定されます。

4. 借家の立退料
 借家の場合には、借家権価格が基準となりえます。
 借家権価格とは、土地の更地の価格に土地の借地権割合を乗じ、さらに借家権割合を乗じたものです。
 (借家権価格)=(土地の更地の価格)×(土地の借地権割合)×(借家権割合)
 借家権割合については、借地権における路線化のようなデータはありませんが、3割前後位〜4割前後位程度で算定しているケースもみられるようです。
 この借家権価格を一つの基準としたうえで、賃貸人、賃借人の両者について、年齢、資産状態、生活状況、土地や建物に関する様々な事情などを踏まえたうえで、立退料は決定されます。
 なお、テナントの立退料については、借家権価格をテナントの占有面積比で割ったものや、営業利益等をも一つの考慮に入れて算定した例も聞き及んだことがあります。

 この立退料の実務、相場につきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい
      

執務の方針| 弁護士のプロフィール| 取扱事件 | ご案内 顧問契約 |

弁護士費用 | 事務所案内図 | リンク| トップ