御器谷法律事務所

品 確 法

1. 品確法とは、
 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称。平成12年4月より施行。
品確法は、
(1) 住宅の性能に関する表示基準(「日本住宅性能表示基準」)、及びこれに基づく評価の制度(「住宅性能評価」)を設け、
(2) 「住宅に係る紛争の処理体制」を整備するとともに、
(3) 新築住宅の請負契約又は売買契約における「瑕疵(かし)担保責任の特例」を定めることにより、
住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護、及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ろうとする法律(同法第1条)。

2. 瑕疵(かし)担保責任(同法第7章、第94条、95条)
 新築住宅の請負契約や売買契約において、売主や請負人は、その引渡しのときから10年間、買主や注文者に対して、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、瑕疵担保責任を負います。
(1) 平成12年4月1日以降の契約による新築住宅を対象。
(2) 「構造耐力上主要な部分」とは、基礎、土台、床、屋根、柱、壁等を指します。
(3) 「雨水の浸入を防止する部分」とは、屋根、外壁、開口部の戸や枠(わく)等を指します。
(4) 「瑕疵」とは、一般でいう欠陥のこと。つまり、契約において定めた通常の性能や品質を欠くことを意味します。
(5) 責任は、無過失責任で、10年間が義務化。
(6) 請求内容は、
 1) 瑕疵を修補するよう請求できる
 2) 被った損害の賠償を請求できる
 3) 売買契約のときに、瑕疵のため契約をした目的を達することができない場合には、契約の解除を請求できる

3. 「日本住宅性能表示基準」
 建築基準法が建築物において守られるべき最低限の基準を定めているのに対して、品確法はより高い品質を有する住宅を促進するための制度と言えます。
 そのために、品確法では国土交通大臣が「日本住宅性能表示基準」を定めるものとしています。
 なお、この「日本住宅性能表示基準」を利用するか否かは、取引業者の任意によることとなっています。
 この住宅の性能表示基準は、構造の安定(耐震等級等)、火災時の安全性、劣化の軽減、維持管理への配慮、温熱環境(省エネ対策)、空気環境(ホルムアルデヒド等級等)、光・視環境、音環境、高齢者等への配慮、防犯等につき行われます。

4. 住宅に係る紛争の処理体制
 住宅性能評価を受けた住宅のトラブルの処理については、建築の専門的・技術的要素が多いことから、裁判外の紛争処理機関として、単位弁護士会において指定住宅紛争処理機関があります。

5. 参照条文
(1) 品確法第94条−住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例
1) 住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入の影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。
2) 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。
3) 第一項の場合における民法第六百三十八条第二項の規定の適用については、同項中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十四条第一項」とする。
(2) 品確法第95条−新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例
1) 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法題六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。
2) 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
3) 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項の規定の適用については、同項中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「瑕疵修補又は」とする。
(3) 民法第634条−請負人の担保責任−瑕疵の修補
1) 仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りではない。
2) 注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第五百三十三条<同時履行の抗弁>の規定を準用する。
(4) 民法第570条−売主の瑕疵担保責任
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条<地上権等がある場合等における売主の担保責任>の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。
(5) 民法第566条第1項
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

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