御器谷法律事務所

不動産売買契約書


土地・建物売買契約書
 売主と買主とは、末尾記載の土地(以下「本件土地」という)・建物(以下「本件建物」という)(以下この土地と建物をあわせて「本件不動産」という)につき、以下の条項により売買契約を締結しました。

<対象物件の確認>
□目的不動産−契約当日の登記簿謄本で正確にチェック(甲区、及び、乙区) 
□固定資産税評価証明書入手 □公課証明書も入手 □固定資産税等納税通知書−日割
□土地−農地なら農地法の許可、届出が条件、□開発許可の問題ないか?
□登記済権利証の確認 □公図、住宅地図 □現地調査
□その他−

<当事者の確認>
□売主−本人確認(運転免許、印鑑証明書等)、高齢者の判断能力、代理人(委任状、本人の意思確認)
□会社−資格証明書、印鑑証明書、代表者・担当者の確認

第1条(売買の合意)
 売主は、その所有する本件不動産を買主に売り渡し、買主はこれを買い受けるものとします。
□現状有姿の売買か?
第2条(売買代金、公簿売買)
(1) 本件不動産の売買代金は、表(1)(省略)記載のとおりとし、手付金・中間金・残代金を各記載のとおり支払うものとします。
□ 売買代金−土地と建物で分けるか?その方法は?
□建物−消費税に要注意
□ 一括決済が必要なケースではないか?
(2) 本件不動産の表示は登記簿記載の表示によるものとし、実測面積や建物の実際の構造がこれに相違することがあっても、売主及び買主は、売買代金の増減の請求その他の異議を申し立てないものとします。
□公簿売買か、実測売買か?
第3条(手付)
□一括決済がいい場合では?
(1) 買主は、本契約締結と同時に手付金として金     円を売主に支払い、売主はこれを受領しました。
□手付金の金額−売買代金の5%%〜10%か?−□受領証を準備
(2) この手付金は、残代金の支払いの時に、売買代金の一部に充当するものとし、又、手付金には利息を付しません。
□決済時の代金充当 □解約手付か
第4条(引渡・登記・残代金の支払−時期)
 売主は、平成      日までに、本件不動産を買主に引渡し且つ所有権移転登記申請を行ない、これと引換えに買主は売主に対し、売買残代金を支払うものとします。
□代金の支払−振込か、預手か、現金か?−□受領証を準備
□引渡、登記、残代金の支払の各時期−引換給付か?
第5条(境界の明示)
 売主は、前条の引渡しのときまでに、隣地及び道路との境界を明示し、且つ隣地所有者の印鑑を押捺した境界確認図を買主に交付するものとします。
□境界明示の時期、方法 民々境界には実印押捺必要か?
官民査定必要か?
 
第6条(抵当権等の抹消)
 売主は、表(2)(省略)の引渡しのときまでに、本件不動産につき存する抵当権、質権、地上権、賃借権等その他名目形式の如何問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去し、瑕疵のない完全な所有権を買主に移転するものとします。
 また、本件不動産につき割賦金、負担金等の未納があるときは、売主はこれを取り除かなければなりません。
□本件不動産に抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の権利はあるか?
□権利の除去の時期−同時抹消へ=□債権者の抹消書類の事前確認
□本件不動産に割賦金、負担金等の負担はあるか?
□負担の除去の時期
第7条(瑕疵担保責任)
 本件不動産について万一隠れたる瑕疵ないし負担が存したときは、売主がその責任をもってすべて処理し、買主には一切迷惑を及ぼしてはならないものとします。
□瑕疵担保責任の存否 破産管財人や相続財産管理人は、この責任を負わない旨特約
建物の現状有姿売買なら、この責任を負わない旨特約
□瑕疵担保責任を負う期間
 
第8条(所有権の移転)
 本件不動産の所有権は、残代金の支払いが完了したときに、買主に移転するものとします。
□移転登記−事前に司法書士と打合せ、立会い
第9条(空室渡し)
(1) 売主は、表(2)記載の本件不動産の引渡しのときまでに、本件建物から占有者を退去させ、且つ本件建物内の家具・什器・備品等一切の占拠物を撤去して、本件建物を空室の状態にて買主に引渡すものとします。
□ 占有者、動産類の処理
□ 現状有姿売買やオーナーチェンジもあり
(2) 売主は、前項の引渡しに際し、本件建物の一切の鍵を買主に引渡し、且つ電気・ガス・水道・電話等の使用の廃止につき必要な手続を完了していなければならないものとします。
□鍵の引渡時期 □電気、ガス、水道、電話等の使用の廃止時期
第10条(公租公課の負担)
 本件不動産から生ずる収益または本件不動産に対して賦課される公租公課およびガス、水道、電気料金ならびに各種負担金等の諸負担については。表(2)の引渡しの日までの分を売主、それ以降の分を買主の収益または負担とし、引渡し日において精算します。なお、公租公課の起算日は1月1日とします。
□ 固定資産税・都市計画税−日割計算−現金払or振込−受領証を準備
第11条(危険負担)
(1) 本件不動産について本契約締結後表(2)の引渡し前に天災地変その他不可抗力によって、本件不動産の全部又は一部が滅失または毀損を生じた場合には、その損失は売主の負担とします。
(2) 前項の場合において買主が契約を締結した目的を達せられないと認めたときは、買主は本契約を解除することができます。
(3) 前項により買主が本契約を解除した場合、売主は既に受領した金員を全額買主に返還しなければなりません。但し、その金員については利息をつけないものとします。
□ 危険負担−負担者、解除できる場合、受領金員の返還
□ 一括決済−危険負担条項は不要
第12条(契約解除と違約金)
(1) 当事者の一方がこの契約に違反したときは、相手方は、相当の期間を定めた催告のうえ、この契約を解除することができます。
(2) 違約損害金として買主の違約によるときは、売買代金の手付金に相当する金額を違約金として支払うこととし、支払い済みの手付金をこれに充当できるものとします。また、売主の違約に関しては、売主は売買代金額の手付金に相当する金額を違約金として支払うと共に、受領済みの手付金を即時買主に返還しなければなりません。
□契約違反の場合−解除手続、違約金の額
第13条(費用の分担)
(1) 所有権移転登記に関する登録免許税及び移転登記手続に要する費用は買主の負担とし、売渡しに関する諸費用は売主の負担とします。
(2) 本契約書作成に要する印紙等の費用は、売主及び買主において各自これを負担するものとします。
□費用の分担者は?−登録免許税、登記手続費用、売渡に関する諸費用、印紙税、他
第14条(合意管轄)
 本契約について万一紛争が生じたときは、買主の本店所在地を管轄する裁判所をもって売主及び買主の合意裁判所とします。
第15条(協議条項)
 本契約に別段の定めのない事項については、民法その他法令規定及び不動産取引慣習に従い、売主及び買主は互いに信義を重んじ、誠意を以て協議のうえ、決定するものとします。
第16条(特約条項)
 売主及び買主は、別紙の事項を特約とします。

 上記契約の成立を証するため、本書2通を作成し、売主及び買主において各自署名捺印のうえ、各1通を保有するものとします。
   契約日:平成  年   月   日
(売 主)住所:
      氏名:                   (印)
(買 主)住所:
      氏名:                   (印)
(立会人)住所:
       氏名:                   (印)
(立会人)住所:
      氏名:                   (印)


物 件 目 録

土地(「本件土地」)
所  在:
地  番:
地  目:
地  積:

建物(「本件建物」)
所  在:
家屋番号:
種  類:
構  造:
床面積:


特 約 条 項

□ オーナーチェンジ条項−敷金等の承継、賃借人への通知
□ ローン解約条項
□ 停止条件−農地法、開発許可、裁判所の許可等


 この不動産売買契約書につきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい
      

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