御器谷法律事務所

テナントの家賃の滞納−その対処法

1. 支払いの督促から契約解除まで
(1) 賃借人が家賃を滞納し出した場合、まだ、その額が少ないうちに、早い段階で督促をする必要があります。

 滞納額が増えれば増えるほど、回収可能性は低くなるのが一般的です。

(2) 督促をするにあたっては、督促の事実を証拠として残すために、内容証明郵便により督促状を送付する場合があります。
 特に、賃貸借契約解除の前提としての催告をする場合には、内容証明郵便により督促すべきと考えられます。
 弁護士が、ご依頼を受けて賃貸借契約解除の前提としての催告をする場合は、内容証明郵便で「条件付解除通知」というものを出すことがあります。
 この条件付解除通知とは、滞納賃料の支払いを催告すると共に、相手方がその通知を受け取って一定期間(合理的期間)内においても滞納賃料の支払いをしないことを条件として契約解除の意思表示も併せて行うというものです。
 なお、催告や解除の意思表示は、原則として相手方に到達したときに効力が発生することから、内容証明郵便を出す場合は必ず配達証明付にし、相手方に通知が到達した日が明らかになるようにする必要があります。

(3) 督促状及びそれに続く解除通知が相手方に到達した場合、あるいは条件付解除通知が相手方に到達し、通知で指定した一定期間(合理的期間)内の支払いがない場合などには、賃貸人の立場からは、契約が解除されたということになりますので(もっとも、賃借人が解除の有効性を争う場合も多く見受けられます)、解除後の賃料については受領を拒否することになります。
 その場合、相手方は、受領を拒否された賃料を法務局に供託することができ、また供託を受けた賃貸人は、その供託金を賃料相当損害金として受領することができます。

2. 滞納賃料の支払いにつき合意が成立した場合
 相手方と示談交渉を開始し、相手方との間で支払方法につき合意が成立した場合には、その支払を確実なものとするため、公証役場で公正証書を作成し、合意内容を明らかににする方法が考えられます。
 公正証書を作成するメリットは、公正証書の内容に従った支払いがない場合には、差押等の強制執行ができる点にあります。
 このように、支払い確保の手段として公正証書の作成は非常に強力といえます。

3. 明渡しにつき合意が成立した場合
 相手方と示談交渉を開始し、相手方との間で明渡しにつき合意が成立した場合には、その明渡しを確保するため、簡易裁判所に即決和解の申立をすることも考えられます(明渡しについては、公正証書で定めても執行力が認められないため、即決和解の方法によることとなります)。また、明渡しのみならず、未払賃料等の支払いについても、併せて申立をすることができます。
 万一、和解で定められた期日に相手方が明渡さない場合は、和解調書をもって明渡しの強制執行をすることが可能となり、即決和解の効力は非常に強力といえます(調書に定められた金員の支払いをしない場合も、同様に強制執行が可能です)。
 
4. 裁判手続による明渡及び未払賃料の請求
(1) 明渡等訴訟
 契約を解除したにも拘わらず、相手方が任意の明渡しや未払賃料等の支払いをしないような場合、話し合い解決が難しいような場合は、裁判所に明渡し訴訟を提起し、明渡しや支払いなどを求めていくことになります。

 相手方が、解除の効力を争うような場合には、訴訟が長期化する場合もあります。
 なお、訴訟の場においても、裁判所より和解が勧められることがしばしばあります。
 当事者間で和解が成立すれば、判決と同様の強制力を持つ和解調書が作成されることになります。

(2) 強制執行
 明渡し等につき勝訴判決(但し、判決の確定あるいは仮執行宣言が付くことが必要です)を得た場合は、また、裁判上の和解が成立したにもかかわらずその合意内容に従って明渡し等をしない場合は、判決あるいは和解調書に基づき、強制執行の申立をさらに為すことで権利の実現を図ることができます。
 明渡しの強制執行に際しては、まず、執行官が現地に赴き、居住者等占有者に対して、一定期間(1か月程度のことが多いようです)の猶予を与え、明渡しの催告をするのが一般的です。
 その期間経過後も任意に明渡しをしない場合には、こんどは強制的に明渡しが為されることになります。
 上記申立の際、動産執行の申立も合わせて行えば、動産を売却し、その売却代金をもって未払賃料の回収を図れる場合もあります。

(3) 占有移転禁止の仮処分
 明渡訴訟に先だって、占有移転禁止の仮処分の申立を裁判所に対してなすことがあります。これは、裁判所の命令により、建物を現実に占有している人がほかの人に占有を移転することを禁止し、占有者を固定するという手続です。
 なぜ、このような手続があるかというと、明渡訴訟において勝訴判決を得たとしても、訴訟の相手方となっていないものが当該不動産を占有している場合判決の効力が及ばず、その占有者に対して強制執行が不可能となる場合があるからです。
 仮処分決定を得るには、まず、申立の内容に理由及び必要性があるものであることを裁判官から認められなければなりません。申立に理由及び必要性があると認められた場合は、裁判官から指定された期日内に一定額の保証金(家賃の数ヶ月程度と定められることが多いようです)を法務局に供託するよう指示されます。期限内に供託をしないと、仮処分決定はおりません。

 仮処分決定が出た後、仮処分の執行手続が行われます。
 具体的には、占有者の占有物件に、占有を移転してはならない旨の公示書を貼る等の方法が採られます。

5. 費用
(1) 強制執行費用
 賃借人が任意に明け渡さない場合は、上記のとおり、建物明渡の強制執行の申立てをすることになります。その際、裁判所に対し、執行予納金として、数万円程度を納付する必要があります(裁判所により額が若干異なります)。
 また、明渡しの催告の際や明渡しの断行の際に、執行立会人に対して報酬の支払いが必要になる場合があります( 1回につき数千円から数万円程度が目安のようです)。
 そして、明渡断行の際に建物内に遺留品がある場合は、遺留品の運送・保管の費用が別途必要になる場合があります。一定期間内に遺留品の引き取りがないために、債権者が遺留品を買い受けた上でこれを廃棄する場合は、別途廃棄費用が発生します。
 運送・保管費用や廃棄費用をあわせると、場合により数十万円から100万円以上の費用がかかる場合もあります。

(2) 弁護士費用
例)建物の賃貸借契約解除(訴訟)の場合の経済的利益の求めかた
(建物の時価相当額)×1/2+(敷地の時価相当額)×1/3+滞納賃料等を合計した額を「経済的利益」と考え、東京弁護士会報酬基準では、以下のとおりの額となります(なお、「時価相当額」のついては、固定資産評価証明書、路線価表などにより判断することになります)。

経済的利益 着手金 報酬金
300万円以下 8% 16%
300万円超3,000万円以下 5%+9万円 10%+18万円
3,000万円超3億円以下 3%+69万円 6%+138万円
3億円超 2%+369万円 4%+738万円

 なお、示談交渉時、仮処分申立、訴訟はそれぞれ別事件となります。
 (但し、着手金につき、減額規定が定められています)
 また、上記金額はあくまでも目安であり、具体的金額については、弁護士に依頼するときにご相談下さい。

6. 実務上のポイント
 賃貸借契約においては、連帯保証人が存在する場合が多くあります。
 従って、滞納家賃の支払い等については、滞納が起きた早い段階で、連帯保証人に対する請求をし、損害の拡大を防ぐ努力をすることも必要です。
 また、公正証書の作成や即決和解の申立をしない場合でも、賃借人及び連帯保証人から明渡し・支払い等につき念書を取っておくことは、のちのちの裁判手続においても証拠となるものであり、念書を取ることも有効です。
 なお、以上述べた条件付解除通知書の起案及び送付、仮処分、訴訟、強制執行の提起・申立等については専門的な知識が必要となりますので、家賃滞納問題が発生したときには、できるだけ早期に弁護士にご相談されることをお勧めします。

 このテナント家賃の滞納につきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい

執務の方針| 弁護士のプロフィール| 取扱事件 | ご案内 顧問契約 |

弁護士費用 | 事務所案内図 | リンク| トップ