御器谷法律事務所

ビルの賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了した場合、そのビルの1室を借りていた再転借人に対しては、信義則上終了を対抗できないとされた事案
平成14年3月28日最高裁判所第1小法廷判決

1. 事案の概要
 ビル1棟を借りていた賃借人(サブリース会社)が、本件ビルの1室を転借人に転貸し、転借人はさらにY(再転借人)に再転貸していたところ、その賃借人が不採算を理由に賃貸人Xに対して更新拒絶をした。
 Xは、賃貸借が終了した以上、再転借人は、本件店舗の占有権限をXに対抗できないとしてYに対し明け渡し訴訟を提起した。

2. 最高裁判所の判断
(1) 結論
 Xは賃貸借契約の終了をYに対抗できない。
(2) 理由
 被上告人は、建物の建築、賃貸、管理に必要な知識、経験、資力を有する訴外会社と共同して事業用ビルの賃貸による収益を得る目的の下に、訴外会社から建設協力金の拠出を得て本件ビルを建築し、その全体を一括して訴外会社に貸し渡したものであって、本件賃貸借は、訴外会社が被上告人の承諾を得て本件ビルの各室を第三者に店舗又は事務所として転貸することを当初から予定して締結されたものであり、被上告人による転貸の承諾は、賃借人おいてすることを予定された賃貸物件の使用を転借人が賃借人に代わってすることを容認するというものではなく、自らは使用することを予定していない訴外会社にその知識、経験等を活用して本件ビルを第三者に転貸し収益を上げさせるとともに、被上告人も各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れ、かつ、訴外会社から安定的に賃料収入を得るためになされたものというべきである。他方、K社も、訴外会社の業種、本件ビルの種類や構造などから、上記のような趣旨、目的の下に本件賃貸借が締結され、被上告人による転貸の承諾並びに被上告人及び訴外会社による再転貸の承諾がなされることを前提として本件再転貸借を締結したものと解される。そして、K社は、現に本件転貸部分2を占有している。
 本件再転貸借は、本件賃貸借の存在を前提とするものであるが、本件賃貸借に際し予定され、前記のような趣旨、目的を達成するために行われたものであって、被上告人は、本件再転貸借を承諾したにととまらず、本件再転貸借の締結に加功し、K社による本件転貸部分2の占有の原因を作出したものというべきであるから、訴外会社が更新拒絶の通知をして本件賃貸借が期間満了により終了しても、被上告人は、信義則上、本件賃貸借の終了をもってK社に対抗することはできず、K社は、本件再転貸借に基づく本件転貸部分2の使用収益を継続することができるというべきである。

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