御器谷法律事務所
最高裁判所 平成21年11月27日判決

  1. 借地上の建物が土地賃借人によって建て替えられた場合に、賃貸人の承諾とは異なった共有持分にて新築建物を共有することを賃借人が容認した行為は、土地賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとし、解除を否定した事例

  2. 上記の場合に、新築建物の共有者の一人が、自己の持分を財産分与として移転させた行為を賃借人が容認した行為についても特段の事情を肯定し、解除を否定した事例

《事案の概要》

甲(土地賃貸人)  乙1(土地賃借人)
建物収去・土地明渡、賃料相当損害金請求
S21ころ  甲乙の先代により土地賃貸借開始
H9 【第1転貸】
乙1は所有する建物(乙1から乙3、Aが同居)を取り壊し、建て替え
甲は、建替後建物が 乙1 [1/10] 乙2[2/10] A[7/10] と認識し、
承諾(承諾料400万円)
but 実際は、乙1 [ 0 ]  乙2[3/10] A[7/10]
H17 【第2転貸】
Aと乙3が協議離婚(Aが家を出ていく)
Aは自己の持分(7/10)を財産分与として乙3に譲渡。乙1は容認。
but 甲は上記の事情を知らず
 *提訴に至るまで、賃料の遅滞はなし
 *訴訟提起後、第1転貸の主張を追加

《主な争点》
第1転貸・第2転貸それぞれの無断転貸につき、「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があるか

《裁判所の判断》
1審は肯定(解除無効)、2審は否定(解除有効→請求認容)
上告審にて破棄自判

「(1)前記事実関係によれば、第一転貸は、本件土地の賃借人である上告人乙1が、賃貸人である被上告人甲の承諾を得て本件土地上の上告人乙1所有の旧建物を建て替えるに当たり、新築された本件建物につき、A及び上告人乙2の共有とすることを容認し、これに伴い本件土地を転貸したものであるところ、[@]第一転貸による転借人らであるA及び上告人乙2は、上告人乙1の子及び妻であって、建て替えの前後を通じて借地上の建物において上告人乙1と同居しており、第一転貸によって本件土地の利用状況に変化が生じたわけではない上、[A]被上告人甲は、上告人乙1の持分を10分の1、Aの持分を10分の7、上告人乙2の持分を10分の2として、建物を建て替えることを承諾しており、上告人乙1の持分とされるはずであった本件建物の持分10分の1が上告人乙2の持分とされたことに伴う限度で被上告人の承諾を得ることなく本件土地が転貸されることになったにとどまるというのである。そして、被上告人は、上告人乙1とAが各2分の1の持分を取得することを前提として合意した承諾料につき、これを増額することなく、上告人乙1、A及び上告人乙2の各持分を上記割合として建物を建て替えることを承諾し、上記の限度で無断転貸となる第一転貸がされた事実を知った後も当初はこれを本件解除の理由とはしなかったというのであって、被上告人甲において、上告人乙1が本件建物の持分10分の1を取得することにつき重大な関心を有していたとは解されない
 そうすると、上告人乙1は本件建物の持分を取得しない旨の説明を受けていた場合に被上告人において承諾料の増額を要求していたことが推認されるとしても、第一転貸が上記の限度で被上告人に無断で行われたことにつき、賃貸人である被上告人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるというべきである。
 
(2)また、前記事実関係によれば、第二転貸は、本件土地の賃借人である上告人乙1が、本件土地上の本件建物の共有者であるAにおいてその持分を上告人乙3に譲渡することを容認し、これに伴い上告人に乙3本件土地を転貸したものであるところ、上記の持分譲渡は、上告人乙1の子であるAから、その妻である上告人乙3に対し、離婚に伴う財産分与として行われたものである上、上告人は乙3は離婚前から本件土地に上告人乙1らと共に居住しており、離婚後にAが本件建物から退去したほかは、本件土地の利用状況には変化が生じていないというのであって、第二転貸により賃貸人である被上告人が何らかの不利益を被ったことは全くうかがわれない
  そうすると、第二転貸が被上告人に無断で行われたことについても、上記の特段の事情があるというべきである。

(3)以上によれば、第一転貸及び第二転貸が被上告人に無断で行われたことを理由とする本件解除は効力を生じないものといわなければならず、被上告人の上告人らに対する請求はいずれも理由がない。」
以 上
 

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